200万买6套房，中国买家迷失在越南

越南，这个与中国相邻的东南亚国家，近年来经济发展迅速，吸引了全球的目光。特别是它的房地产市场，更是让人眼花缭乱。从2018年到2021年，越南房价一路飙升，创下了亚洲最高的涨幅。 而从2022年下半年开始，越南房价却突然按下了暂停键，甚至出现了下跌的迹象。这究竟是怎么回事？中国买房客在这场越南楼市的狂欢中，赚了还是亏了？本文将为您揭开越南房价背后的真相。 越南房价为何疯涨？ 要说起越南房价为何疯涨，首先要从越南经济说起。近十年来，越南经济持续高速增长，GDP增速达7.1%，创2011年新高。这得益于越南政府推行的改革开放政策，吸引了大量外资和人口流入，刺激了国内消费和投资。 其中，最受外资欢迎的领域就是房地产。根据统计数据，2021年第一季度，外国投资者对越南房地产领域的投资达到101.3亿美元，占全国外国直接投资总额的近三分之一。这些外国投资者主要来自日本、韩国、新加坡、中国等国家和地区。 外资大量涌入，推高了越南房地产需求和价格。特别是河内和胡志明市这两个最大的城市，由于经济发达、人口密集、基础设施完善、交通便利等优势，成为了越南房地产市场的焦点。2022年上半年，胡志明市商品房均价达到3300美元每平方米（约合人民币2.1万元），同比增长27%；河内住宅价格同比上涨了23%左右；在河内以西的许多地区，包括青春郡纸桥郡等地区，涨幅高达35%-74%。 中国买房客如何参与越南楼市？ 在越南楼市的这场狂欢中，有一群人格外活跃，那就是中国买房客。他们来自中国的不同地方，主要以上海、香港等地居多。他们有些是在越南工作或生活的华人华侨；有些是看中越南旅游业发展潜力的度假屋投资者；有些是想要移民或换护照的富裕阶层；还有些是纯粹为了赚钱而来的投机客。 这些中国买房客给越南房地产市场带来了很大推动。2018年，中国买房客成为胡志明市最大的外国买家群体，占比达到了31%。这相比于2017年的4%，以及2016年2%，大幅上升。这一年，世邦魏理仕报告显示，中国买房客从第六位跃居榜首，成为胡志明市房产的较大买家。 中国买房客在越南买房的主要动力，是对越南经济和房价上涨的信心。他们认为越南将复制"中国奇迹"，现在买房能享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值。他们也认为越南房价相对便宜，性价比高，回报率高。他们还认为越南政府对外国买家的限制较少，购房流程较简单，不需要太多的手续和税费。 中国买房客在越南买房的主要方式，是通过中介或开发商。中介有些是越南本地的华人或华侨，有些是从中国过去的专业人士。他们通常会组织考察团或合作第三方理财机构，向中国买房客推荐越南的房产项目。开发商有些是越南本地的大型企业，有些是来自中国、日本、韩国等国家的跨国公司。他们通常会在中国设立分公司或合作伙伴，向中国买房客提供优惠政策或包销服务。 越南房价为何降温？ 就在中国买房客认为越南楼市还有很大上涨空间时，2022年下半年，越南房价却突然按下了暂停键，甚至出现了下跌的迹象。这究竟是怎么回事？

原因之一，是美联储加息导致资金外流。2022年9月份，美联储宣布加息25个基点，并暗示未来还会继续加息。这使得美元走强，美元资产吸引力增加，导致全球资金回流美国。越南作为一个新兴市场国家，受到了较大冲击。越南货币越盾贬值，外汇储备减少，出口订单下滑，经济增长放缓。 原因之二，是新冠疫情影响导致失业增加和收入下降。2022年10月份，越南爆发了新一轮的疫情疫情波及了全国各地，尤其是河内和胡志明市等重点城市。政府采取了严格的封锁措施，限制了人员和物资的流动。这使得很多企业停工停产，很多工人失去了工作或收入。根据统计数据，2022年第四季度，越南失业率达到了6.5%，创下了历史新高。 原因之三，是越南政府加强对房地产市场的监管和调控。2022年11月份，越南政府发现有一些不法分子利用资本涌入炒作房产，甚至有基金拿钱炒楼后跑路。这严重扰乱了市场秩序，损害了消费者利益。 为了遏制房地产市场的过热，越南政府采取了一系列措施，包括： 1.打击非法融资和炒作行为，逮捕了一些涉嫌违法的房地产大佬，比如万盛发集团董事长张美兰等。 2.加大对房地产开发商发售新债的监管力度，要求他们提供更多的抵押品和担保，以及更严格的审计和披露。 限制外国买家购买越南房产的比例和范围，要求他们在越南有合法居留或工作许可，以及在越南有一定的投资或消费。 3.提高对房地产交易的税收和费用，包括增值税、契税、印花税、登记费等。 这些措施使得越南房地产市场陷入了困境。一方面，开发商面临着融资困难和资金链断裂的风险。另一方面，买家 面临着购房成本增加和购房难度增大的问题。这导致了房地产市场的供应不足和需求减少，进而影响了房价的上涨。 从数据来看，2023年第一季度，越南房地产市场供应量约达25000套，主要为前期发售项目的库存，其中成交率仅为11%左右，约2700笔交易，同比下降50%。这使得很多越南地产从业人员面临失业。同时，越南房价也出现了停滞或下跌的迹象。特别是一些旅游地产项目，由于受到疫情影响，销售困难，有的价格砍七折也卖不出去。 中国炒房客赚了还是亏了？ 在越南楼市的这场起起落落中，中国买房客赚了还是亏了？这要看他们买房的时间、地点、价格和目的。 对于那些在2018年到2021年期间买入越南房产的中国买房客来说，他们基本上都赚了。因为这段时间内，越南房价涨幅高达30%以上，远超过其他国家和地区。即便是在2022年下半年开始降温后，他们也没有急于抛售，而是选择持有或出租。他们认为越南经济仍有潜力，短期波动不会影响长期趋势。 中国人不仅当中介帮着越南开发商卖房，自己也下场买房。2018年定居越南的刚哥，刚踏入河内这座城市后，就陆陆续续买下了6套房子。"觉得房子很便宜，房租回报率还不错，手上正好有200多万的资金，就全款买下了这些房子。当时想着赌一把，应该能成。" 对于那些在2022年下半年以后买入越南房产的中国买房客来说，他们可能就有些亏了。因为这段时间内，越南房价已经达到了高位，而且受到各种因素的影响，出现了停滞或下跌的迹象。他们如果是为了投资或投机而来，可能就会面临资金回收困难或亏损风险。他们如果是为了自住或度假而来，可能就会面临购房成本增加或购房难度增大的问题。 总的来说，在越南楼市中赚钱还是亏钱，并没有一个统一的答案。这要看每个人的情况和选择。不过，无论如何，越南房地产市场仍然是一个有风险的市场，需要谨慎对待。在投资之前，最好做好充分的调查和分析，了解越南的法律、政策、经济、社会等方面的情况，以及自己的目标和预期。只有这样，才能在越南楼市中找到适合自己的机会。 越南房价从疯涨到降温，反映了越南经济和社会的变化。中国买房客在这场变化中，有赚有亏，也有收获和教训。未来越南房地产市场能否重拾信心，还有待观察。但无论如何，越南仍然是一个充满活力和潜力的国家，值得我们关注和学习。